El anuncio del consejo municipal de que van a restablecer un comité para evaluar la exención del impuesto comercial 485-b es una medida que merece ser tomada en serio. Pero antes de que ese comité se reúna, es necesario corregir dos errores fundamentales, ya que una buena política no puede construirse sobre una base defectuosa.
Aclarando las cosas
Error n.º 1: «El consejo revisa las solicitudes».
En una reciente reunión del consejo municipal, se afirmó que el consejo revisa las solicitudes de exención 485-b. Abordé este tema en «Cortesía de la sala»: la exención se concede de pleno derecho a cualquier solicitante que reúna los requisitos una vez que se aprueba la ley local tal y como está redactada. No existe una revisión discrecional significativa: si una solicitud cumple los criterios, se aprueba. Calificar eso como una «revisión» del consejo exagera la supervisión que realmente se lleva a cabo.
Inexactitud n.º 2: «El estado ofrece una exención del 100 %».
En respuesta a mis comentarios, el supervisor dijo que el estado ofrece una exención fiscal del 100 %. No es así. La ley estatal comienza con el 50 % del aumento del valor catastral en el primer año y se reduce un 5 % anual durante 10 años. Nunca alcanza el 100 % en ningún momento. Además, la ley estatal está redactada específicamente para permitir a los municipios aplicar la exención de forma estratégica, restringiéndola por tipo de negocio y por zona geográfica para garantizar que sirva a los objetivos reales de desarrollo comunitario y económico. Yorktown no ha optado por esa precisión. Ofrecemos la exención de forma amplia, a cualquier solicitante que reúna los requisitos, en cualquier lugar de la ciudad, lo cual es una decisión política local, no un requisito estatal.
Es importante corregir estas afirmaciones erróneas porque toda la justificación de nuestra actual política 485-b se basa en ellas. Una vez que se comprende que elegimos la exención máxima y que las solicitudes reciben un escrutinio mínimo, la política se ve muy diferente.
Cómo es realmente una política de desarrollo responsable
Yorktown no tiene que elegir entre acoger el desarrollo y proteger a los residentes. Esos objetivos son compatibles, pero solo cuando el desarrollo se guía por una visión clara impulsada por la comunidad, en lugar de reaccionar a cualquier solicitud que llegue a la mesa de la junta.
Un enfoque del desarrollo que antepone a los residentes implica plantear algunas preguntas básicas antes de conceder cualquier incentivo: ¿Este proyecto satisface una necesidad real de la comunidad? ¿Está en la ubicación adecuada, cerca del transporte público, en una zona transitable, en consonancia con cómo quieren los vecinos que crezca su comunidad? ¿Incluye componentes que sirvan al público, como viviendas asequibles, normas de construcción ecológica o espacios abiertos preservados? Y, lo que es más importante: ¿cuánto cuesta a los contribuyentes y el beneficio público justifica ese coste?
Un plan integral actualizado, algo que Yorktown necesita desde hace años, respondería a estas preguntas de antemano, proporcionando tanto a los residentes como a los promotores un marco claro. En lugar de reaccionar caso por caso, tendríamos una visión compartida: qué tipo de proyectos encajan en cada lugar, qué incentivos se justifican y qué concesiones está dispuesta a hacer la comunidad. Los promotores también se benefician de esta claridad. Reduce la incertidumbre y les permite diseñar proyectos que contarán con el apoyo genuino de la comunidad.
La dimensión medioambiental de esto también es importante. Dirigir el desarrollo a lugares adecuados reduce la expansión urbana, preserva las áreas naturales y posiciona a Yorktown para un futuro más sostenible. Eso no es antidesarrollo. Es desarrollo inteligente.
Por qué la actual política 485-b se queda corta
Un incentivo fiscal debería hacer precisamente eso: incentivar algo que la comunidad quiere más, en los lugares donde la comunidad lo quiere. Nuestra política 485-b actual, tal y como se aplica, no cumple ese requisito.
Cuando se ofrece la misma exención máxima independientemente del tipo de proyecto, la ubicación o el beneficio público, no se trata de una herramienta estratégica, sino de un regalo. En los últimos años, estas exenciones han costado a los propietarios de Yorktown casi 1,7 millones de dólares en ingresos acumulados. No es una cifra pequeña, y no se ha realizado un cálculo sistemático de lo que la comunidad ha recibido a cambio.
Mientras tanto, el exceso de oferta creado por años de incentivos a nuevos espacios comerciales, independientemente de si el mercado podía soportarlo, tiene consecuencias que apenas estamos empezando a evaluar. Se construyen nuevos edificios comerciales, pero los inquilinos que los ocupan suelen ser empresas que simplemente se trasladan de una dirección de Yorktown a otra. No hay nuevos puestos de trabajo, ni nueva actividad económica, solo un nuevo edificio que se beneficia de una exención fiscal mientras que la ubicación anterior permanece vacía. A medida que se acumulan los locales comerciales vacíos y el valor de las propiedades se debilita, los propietarios de inmuebles comerciales presentan recursos de certiorari fiscal —esencialmente el equivalente comercial a recurrir la valoración de su vivienda— argumentando que su propiedad vale menos y que su factura fiscal debería reducirse. Cuando tienen éxito, la ciudad debe reembolsar los impuestos ya recaudados y reducir las facturas futuras. La exposición fiscal se acumula rápidamente y los propietarios de viviendas compensan la diferencia.
Lo que espero que haga este comité
Espero sinceramente que esta revisión conduzca a algo significativo. Un comité serio examinaría si los proyectos 485-b existentes han cumplido con los beneficios prometidos, compararía nuestros niveles de incentivos con los de los municipios vecinos y recomendaría reformas que vinculen cualquier exención futura a resultados comunitarios específicos y medibles: asequibilidad, sostenibilidad y necesidad económica genuina.
Lo más importante es que espero que este proceso incluya a la comunidad. Los residentes deben tener voz en la definición de lo que significa «buen desarrollo» para Yorktown antes de que se apruebe la próxima solicitud, no después.
Yorktown puede ser un lugar que crezca de forma reflexiva, acogiendo los proyectos adecuados en los lugares adecuados, protegiendo lo que hace que nuestra comunidad merezca la pena y garantizando que, cuando ofrecemos incentivos públicos, el público se beneficie realmente. Ese es el estándar que debe cumplir nuestra política.